滋賀県の不動産鑑定
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弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、滋賀県をはじめ全国の不動産鑑定評価を行っております。滋賀県の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
滋賀県の地価動向(国土交通省 地価公示の公開情報より)
１．滋賀県の住宅地
①滋賀県全体の地価動向と要因
平均変動率は△0.3(25公△0.9、24公△1.2、23公△2.3、22公△3.4)となり6年連続で下落したが、下落幅は縮小傾向が継続中である。全19市町のうち5市(大津市、草津市、守山市、栗東市、野洲市)が上昇、その他の市町が下落となった。
また、継続地点236地点の内、上昇地点が47地点(約20％〈前年15地点〉)、横這いが13地点(約6％〈前年12地点〉)となった。平成25年地価公示に比べ上昇地点が大幅に増加し、また、下落地点においても下落幅は縮小傾向である。
平成25年地価公示に比べ一段の地価の回復が見られる。回復地点は、東海道本線の徒歩圏(大津駅から野洲駅までの各駅周辺部)を主とする利便性・居住環境等に優れる地域に所在し、回復が認められない地点は前記以外の地域に所在している。すなわち更に二極化の鮮明度が高まっている。
②大津市(県庁所在地)の地価動向
0.2(25公△0.5、24公△1.1、23公△2.5、22公△4.4)で下落から上昇に転じた。△2.6～3.5等地点によるばらつきが見られる。特に東海道本線の各駅及び湖西線の主要駅徒歩圏内の物件は供給が少なく希少性が高いことから上昇傾向見られるものの、駅距離があるバス便地域、丘陵地並びに古くに開発された道路幅員狭小な住宅団地においては需要が少なく下落傾向が続いており、市域における二極化はより顕著になってきている。エリアで見ると利便性に優れる地区の需要が強く、利便性等に劣る地区の需要が弱い。
③主要都市の地価動向
東海道本線沿線の主要駅の所在する各市では上昇傾向に転じた。草津市2.1、守山市1.3、栗東市0.8、野洲市0.1。
草津市においては、人口増加が引続いており、草津駅及び南草津駅周辺でマンション用地需要の堅調さが目立っている。
また、戸建市場においても新規分譲では駅徒歩圏内に限らずバス圏内の物件についても開発素地の希少性が高く、販売総額の抑制等により売行きは好調である。守山市においては、小規模開発による分譲が駅徒歩圏を中心に各所に見受けられ売れ行きは概ね良好である(バス圏内においては需要はやや弱含み)。栗東市においては、栗東駅勢圏では上昇傾向(徒歩圏外はなお小幅下落継続)。手原駅勢圏については概ね横ばい状態で、エリアによって傾向が異なり格差は拡大しつつある。
野洲市においては、人口はほぼ横這いで、旧野洲町、旧中主町とも宅地需要は堅調である(但し、既成住宅を除く)。なお、彦根市は△1.4で県下主要都市では大きな下落(過去の供給過多で未だ調整過程であること等が主因)。
④滋賀県郡部市町の地価動向
草津線の湖南市△0.9(前年△1.7)、甲賀市△1.3(前年△1.5)、湖西線の高島市△1.5(前年△1.7)、北陸本線の長浜市△1.0(前年△1.3)など、県平均をやや上回る下落。近江鉄道沿線は東近江市△0.7(前年△1.0)をはじめ沿線沿いの町は△0.4～△1.2で県平均をやや上回る下落であるが、下落率は一部町を除きほぼ縮小傾向が認められる。
⑤滋賀県で特徴的な変動率を示した都市、地点
草津－７は、駅近くのマンション適地として用地需要の強含みが継続中であること等から上昇率が県下最大であり、その他戸建市場においても大津－１０、大津－４５、草津－１、草津－９等、駅徒歩圏内を主に宅地需要の高まり等から、高い上昇率が見られた。この傾向は、栗東市、守山市においても同様である。
⑥滋賀県の主要都市の上昇、下落の要因
県内景気は、製造業の生産活動や需要面で回復に向けた前向きな動きの広がりが見られるものの、まだ一部では力強さが見られず、今しばらくは緩やかな回復が続くとみられること等から、人口増が続く、大津・南部地域の徒歩圏を主とした地域とそれ以外の地域の地価回復の明暗を更に拡大していくものと予想される。
２．滋賀県の商業地
①滋賀県全体の地価動向
平均変動率は0.4％となり上昇に転じた。
全18市町のうち15市町において下落になったものの、大津市、脈津市、守山市は上昇になった(25調とほぼ同傾向)｡継続地点80地点の内、上昇地点が28地点(35％〈前年15地点〉)､横這い地点が6地点(約8％〈前年10地点〉)となった｡県庁所在都市、県南部地域等の大津市、草津市､守山市に回復傾向が見られる｡その他の市町については、京阪神への場所的劣位性､繁華性の低下等から下落が継続中であるが､下落幅は縮小している。
②大津市(県庁所在地)の地価動向
平均変動率は2.4％で、県平均を上回る上昇。適地、規模別に見るとマンション適地規模に該当する地点は7.0､適地規模に該当しない地点は1.9となっている｡大津駅舎改築等の計画もあり、大津駅近傍でのマンション建設をはじめとする、におの浜地区、浜大津周辺での同様なマンション建設があり、マンション用地の根強い需要が認められる。
また､販売価格(一種当り)の上昇傾向が認められる｡テナントビル状況は厳しいものがあるものの､空室率の改善が一部に見られ､駅前の飲食系または小規模事務所等には底堅い需要が見られる｡繁華性が低く､収益力の欠ける商業地では下落は継続中である。
③主要都市の地価動向
草津市が3.2％で最大の上昇。草津駅、南草津駅周辺部においてマンション分譲は好調で推移しており、マンション用地需要は底堅いものがある。また、当該エリアにおいては飲食系の需要も強いものがある｡一方で彦根市は△1.2％でオフィス需要は支店等の統廃合により力強いものはなく、また､市内商業核の拡散によりその収益性の低下は否めない｡さらに商業核(大型SC)により既成商業地域は一段の影響を受けているものと思われる。
④滋賀県郡部市町の地価動向
草津線の甲賀市△1.7(前年△1.4)､湘南市△0.6(前年△1.5)、北陸本線の長浜市△1.0(前年△)1.1)、近江鉄道沿線の東近江市△0.7(前年△0.9)、湖西線の高島市は△I.7(前年△2.4)でいずれも県変動率より低く下落継続中である(人ロ減少等に伴う背後地の縮小により繁華性の低下等が主因)。
⑤特徴的な変動率を示した都市､地点
大津5-11、大津5-6、草津5-4はマンション適地としての底堅い需要等から上昇。また草津5-5は繁華性の向上。滋賀高島5-1､彦根5-9等の商業地については商業集積度が低いこと等から下落が継続している。
⑥滋賀県主要都市の上昇､下落の要因
東海道本線の大津駅から守山駅までの駅近傍等のマンション適地及び飲食系の需要は旺盛さが見られることから上昇が見られるものの､既成市街地の商業地等においては大型店舗への顧客流出等による繁華性の低下､収益性の改善が見られず下落が継続｡地方都市､郡部町は､人口減少、高齢化等により需要の減退がみられ､下落が継続している。